Czy nadal warto inwestować w Polsce, mając tyle ofert z innych krajów?

Inwestowanie w nieruchomości od zawsze cieszyło się wśród Polaków dużą popularnością jako forma zabezpieczania i pomnażania swoich środków. Według raportu Barometr w pierwszym kwartale 2023 roku aż 44% wszystkich zakupów mieszkaniowych w Polsce na rynku wtórnym to transakcje inwestycyjne.

Średnie ceny nieruchomości w 7 największych miastach od dekady nieustannie rosną, nie licząc drobnych wahań. Ciągły wzrost cen sprawia, że inwestowanie na mieszkaniowym rynku warszawskim, krakowskim czy trójmiejskim wymaga posiadania coraz większych środków. Do tego konflikt za naszą wschodnią granicą oraz rosnąca inflacja zasiały wśród wielu inwestorów ziarna niepewności dotyczące bezpieczeństwa ich majątku w postaci mieszkań inwestycyjnych. Powstały stan rzeczy doprowadził do sytuacji, w której coraz więcej Polaków szuka alternatywy na rynkach zagranicznych. Atrakcyjne na pierwszy rzut oka oferty oraz klimat hiszpańskiego wybrzeża sprawiają, że decyzje o zakupie nieruchomości podejmowane są pod wpływem emocji, a nie skrupulatnej analizy finansowej.

Postawione w tytule artykułu pytanie, czy nadal warto inwestować w Polsce, mając tyle ofert z innych krajów, wydaje się dziś bardziej istotne niż kiedykolwiek w ciągu ostatnich 25 lat.

Szukając odpowiedzi na tak zadane pytanie, warto przyjrzeć się bliżej polskiej gospodarce i uwarunkowaniom, jakie kształtują rynek nieruchomości oraz będą na niego wpływać w kolejnych latach. Inwestorzy coraz częściej zastanawiają się, co dalej z cenami mieszkań, a osoby, które chcą nabyć lokal na własne cele bytowe, mają trudny orzech do zgryzienia. W ostatnich latach przechodzimy przez dość burzliwy okres, w którym duży popyt na mieszkania sprawiał, że ich ceny rosły z kwartału na kwartał i okazje zakupowe znikały jak ciepłe bułeczki. Następnie przyszedł czas wysokich stóp procentowych i niewidzianego przez wcześniejsze lata ograniczenia w zakresie udzielania kredytów przez zmniejszenie zdolności kredytowej u wszystkich kredytobiorców. Mimo pewnej okresowej stagnacji nadal można było jednak obserwować wiele zakupów realizowanych przez klientów gotówkowych, w tym w dużej mierze na wynajem. Do wyczekiwanych przez wielu analityków spadków cen nieruchomości i załamania rynku jednak nie doszło, zwłaszcza że deweloperzy wstrzymali się z rozpoczynaniem nowych inwestycji.

Początek ostatniego kwartału 2023 roku to czas obniżek stóp procentowych, które przyczyniły się do coraz większej ilości transakcji na rynku nieruchomości. Dokładając do tego program rządowy w postaci „bezpiecznego kredytu 2%”, lądujemy ponownie na rozgrzanym rynku, gdzie ceny rosną, a ilość ofert od deweloperów i na rynku wtórnym powoli topnieje.

Po raz kolejny część analityków wskazuje, że w następnym roku będziemy mogli spodziewać się obniżek cen na rynku nieruchomości, natomiast jeszcze więcej jest głosów przeciwnych, które mówią, że dojdzie co najwyżej do stabilizacji cen mieszkań, a nawet ich wzrostów. Tak sprzeczne sygnały pokazują niepewność na rynku, ale jednocześnie widać przewagę rokowań co do tego, że ceny nadal będą rosły.  

Zobaczmy, jakie wnioski płyną z tego dla inwestorów na polskim rynku nieruchomości. W przypadku ponownego pogorszenia wskaźników gospodarczych w postaci rosnącej inflacji oraz podniesienia stóp procentowych dostępność kredytów ponownie spadnie. Potrzeba mieszkaniowa będzie jednak nadal widoczna, zwłaszcza w dużych miastach. Z różnego rodzaju raportów i analiz wynika, że jako społeczeństwo potrzebujemy coraz więcej niezależności, jeśli mowa o miejscu zamieszkania. Nie żyjemy już w przekonaniu, że kupujemy jedną nieruchomość na całe życie. Obserwuje się również częstsze decyzje odnośnie do zmiany miejsca zatrudnienia, co przyczynia się do migracji pomiędzy miastami. W takim przypadku preferowane jest wynajęcie mieszkania niż jego zakup, co sprzyja mobilności.

W związku z konfliktem w Ukrainie do Polski przybyło wielu Ukraińców, którzy w pewnej części po prostu pozostaną w Polsce, organizując tutaj swoje centrum bytowe, zakładając rodziny i współtworząc polskie społeczeństwo.

Do tego należy dodać sytuację na rynku pierwotnym. W związku z dotychczasową sytuacją gospodarczą deweloperzy w wielu przypadkach nie zdecydowali się na rozpoczynanie nowych inwestycji. Mimo obecnego ożywienia na rynku statystyki nadal donoszą o braku istotnej liczby nowych budów. Na tle rosnącej potrzeby mieszkaniowej może to w przyszłości przyczynić się do pogłębiania deficytu mieszkaniowego.

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki, na horyzoncie widać utrzymującą się, a nawet rosnącą potrzebę korzystania z mieszkań na wynajem w Polsce. Z biegiem czasu obserwujemy jednak pewne zmiany, na przykład co do profilu produktu, który jest przez najemców najbardziej poszukiwany – od pewnego czasu widać, że standard wykończenia mieszkania jest dla klienta końcowego ważniejszy niż atrakcyjna cena. Co ciekawe, nawet większy metraż mieszkania wydaje się mniej istotnym czynnikiem niż sam standard jego wykończenia.

Przeanalizujmy jeszcze kwestię konfliktu za wschodnią granicą, który trwa już blisko dwa lata. Niektórzy mogą powiedzieć, że przyzwyczailiśmy się już do obecnej sytuacji, musimy jednak pamiętać, że w dalszym ciągu jest to aktywny problem, a konflikt zbrojny może rozlać się poza teren Ukrainy. Ważnym wskaźnikiem w ocenie ewentualnego zagrożenia będzie obserwowanie poczynań zagranicznych inwestorów w Polsce, powstawanie z ich inicjatywy nowych fabryk, centrów logistycznych, wykupywanie udziałów polskich firm. Na tym rynku również widać ożywienie, co pozwala optymistycznie patrzeć w przyszłość.

Przyjrzyjmy się teraz inwestycjom zagranicznym i sprawdźmy, czym naprawdę mogą one nas przyciągnąć… Jeśli szukamy ofert w innych krajach Europy, to okazuje się, że są to przede wszystkim lokalizacje atrakcyjne pod kątem turystycznym – bardzo często w malowniczej scenerii morza, plaż czy gór. Inwestorzy decydujący się na takie zakupy często argumentują swój wybór tym, że będę jeździć w dane miejsce na wakacje, a w przyszłości być może przeprowadzą się. Oczywiście taki aspekt emocjonalny jest ważny, natomiast sprowadzając analizę do liczb, najczęściej okazuje się, że rentowność z najmu w przypadku inwestycji zagranicznych będzie istotnie niższa niż w Polsce. Czasami stopa zwrotu z takich inwestycji może okazać się nawet o połowę niższa niż na naszym własnym rynku.

Z jednej strony jesteśmy kuszeni przychodami rzędu kilku tysięcy euro miesięcznie, z drugiej strony po głębszej analizie najczęściej okazuje się, że dotyczy to tylko sezonu wakacyjnego, a w pozostałym okresie czeka nas albo pustostan, albo dużo niższa stawka za wynajem, co w konsekwencji skutkuje niską rentownością w skali roku. Gdy do wszystkiego dołożymy konieczność opłacania operatora, który będzie zarządzał naszym mieszkaniem, przyjrzymy się lokalnym przepisom i doliczymy podatki, bardzo często okazuje się, że rentowność „szoruje po dnie”. Niektórzy inwestorzy twierdzą, że to nie problem, ponieważ mają nieruchomość kupioną w innej walucie i w dłuższej perspektywie czasowej przyniesie im ona zysk, co jest oczywiście zgodne z ogólną zasadą inwestowania w nieruchomości (długoterminowo średnie ceny nieruchomości rosną). Pamiętajmy jednak, że jest to rynek jak każdy inny i na nim również obserwowane są okresy spadkowe. Co ciekawe, gdy przyjrzymy się obecnym trendom cen nieruchomości w Europie, to zobaczymy, że w wielu krajach notujemy trendy ujemne! Przykładowo, na podstawie danych Eurostat w Niemczech czy Danii zanotowano między 7,6% a 9,9% r/r spadki średnich cen transakcyjnych mieszkań w drugim kwartale 2023 roku. Z drugiej strony mamy Chorwację i Bułgarię, które zanotowały najwyższe rok do roku wzrosty średnich cen transakcyjnych, które wyniosły od 10% do prawie 14%.

Każdy kraj znajduje się w innej sytuacji gospodarczej, a wchodzące przepisy lub nawet zmiany waluty (przyjęcie euro), jak to było w przypadku Chorwacji, mogą doprowadzić do zmian w postaci rosnącej inflacji oraz skokowych wzrostów lub spadków cen nieruchomości. Analizując inwestycję, należy więc dokładnie przyjrzeć się nie tylko widokowi z okna kupowanej nieruchomości, ale także kondycji całego kraju, rokowań dotyczących gospodarki czy kwestii politycznych.

Inwestowanie w mieszkania w innym kraju to także duże wyzwanie w zakresie prawa i podatków. Nie zawsze zakup nieruchomości będzie prosty i podobny do inwestycji na rodzimym rynku. Czasami będzie wymagał on odpowiedniej rejestracji w systemie społecznym i przygotowaniu odpowiednich dokumentów, jak jest to na przykład w Hiszpanii czy we Włoszech. Na tym etapie trzeba być wyjątkowo ostrożnym, aby nie paść ofiarą nieuczciwego pośrednika. Po zakupie nieruchomości za granicą dużo trudniej niż w Polsce, w której przebywamy na co dzień, będzie nam również śledzić zmiany prawne i podatkowe, ponieważ wymaga to bycia na bieżąco z polityką danego kraju. Rozwiązaniem może być posiadanie świetnego zarządcy, który będzie nas o wszystkim powiadamiał.

Potencjalnym minusem w wyborze mieszkania inwestycyjnego poza granicami Polski może być kwestia finansowania. Jeśli chcemy posiłkować się tak zwaną dźwignią finansową, przez co jesteśmy w stanie zrealizować większą lub więcej inwestycji, niż pozwala nam na to bezpośrednio posiadana gotówka, to w przypadku krajów, w których nie jesteśmy rezydentami podatkowymi lub nie prowadzimy działalności gospodarczej, może być to bardzo trudne, czasami nawet niemożliwe.

Zestawiając wszystkie powyższe czynniki, można dojść do wniosku, że inwestowanie poza Polską to, póki co bardziej moda niż realny sposób na zarobienie większych pieniędzy. Oczywiście każdy z nas chciałby mieć apartament z widokiem na morze lub góry, do którego można wybrać się kilka razy w roku lub nawet w przyszłości wprowadzić się na stałe. Wpływające przychody w euro lub w innej walucie obcej również rozbudzają wyobraźnię. Rzetelnie licząc rentowność takich inwestycji oraz biorąc pod uwagę ryzyka i trudności związane z zagranicznym prawem i podatkami, rynek nieruchomości w Polsce zyskuje wiele wspaniałych barw. Mimo zawirowań gospodarczych, inflacji i mało przychylnej wynajmującym ustawie o ochronie praw lokatorów polskie miasta dają świetną perspektywę na bardzo dobre zarobki i ponadprzeciętną, w porównaniu do reszty Europy, stopę zwrotu.

Jeremiasz Gorzędowski, Przedsiębiorca i inwestor, od 2014 r. aktywnie inwestuje w mieszkania oraz świadczy szerokie usługi dla inwestorów z całej Polski na rynku mieszkaniowym w Łodzi. Wynajmuje własne mieszkania, zarządza mieszkaniami klientów, podnajmuje, flipuje i przygotowuje gotowce inwestycyjne, w tym jako Ekspert Rynku Lokalnego we współpracy ze spółką Inwestycje Hryniewicz.pl. Ekspert ds. remontów Edukacji Inwestowania w Nieruchomości. Dzięki swojej specjalizacji nieprzerwanie zleca i nadzoruje remonty w blokach, wieżowcach, kamienicach oraz w domach.Prowadzi szeroką działalność edukacyjną poprzez blog https://zainwestowani.pl/, podcast „Inwestowanie w mieszkania„, książki m.in. „Remonty. Podręcznik Inwestora” oraz kompleksowe szkolenia online, m.in. „Szkoła Remontowania dla inwestorów„, „Dzielenie Mieszkań”, „ERL-flipuj i zarabiaj więcej”. 

Zdjęcia: Sławomir Młynarczyk