Inwestowanie za granicą w praktyce, gdzie dziś kapitał naprawdę pracuje

Jeszcze niedawno inwestowanie w nieruchomości za granicą było traktowane jako dodatek. Dziś coraz częściej jest świadomą decyzją i elementem strategii. Zmieniło się podejście. Inwestorzy nie szukają już tylko miejsca, gdzie „da się kupić taniej”. Szukają rynku, który ma sens, pod kątem dochodu, bezpieczeństwa i stylu życia.

Naturalnym punktem wyjścia nadal pozostaje Polska. To rynek dobrze znany, przewidywalny i stosunkowo bezpieczny. Jednocześnie próg wejścia wyraźnie wzrósł. W dużych miastach ceny nowych mieszkań sięgają 14–16 tysięcy złotych za metr kwadratowy, co oznacza, że zakup mieszkania inwestycyjnego to dziś wydatek rzędu 800–900 tysięcy złotych. Rentowność najmu długoterminowego utrzymuje się najczęściej na poziomie 4–6% rocznie. To stabilny wynik, ale dla wielu inwestorów niewystarczający, by budować większą dynamikę portfela. Dlatego kolejnym krokiem coraz częściej jest wyjście poza rynek lokalny.

Jednym z kierunków, który w ostatnich latach wyraźnie zyskał na znaczeniu, jest Cypr. To rynek, który łączy stosunkowo niski próg wejścia z wysoką funkcjonalnością inwestycji. Apartament można kupić już od około 190 000 euro, a dobrze dobrana nieruchomość potrafi generować 6–9% rocznie w modelu najmu krótkoterminowego, ale o jego atrakcyjności nie decydują tylko liczby. Kluczowy jest system. Brak podatku od spadków i darowizn, korzystne zasady opodatkowania dochodów oraz możliwość uzyskania rezydencji podatkowej sprawiają, że inwestycja ma szerszy wymiar niż tylko zakup nieruchomości. To rozwiązanie często łączy dochód z możliwością korzystania z lokalu przez właściciela, co dla wielu inwestorów jest dziś realną wartością.

Inaczej działa rynek hiszpański. Jest większy, bardziej dojrzały i oparty na stałym popycie, który wynika z turystyki i klimatu. Wejście w rynek Costa Blanca to dziś poziom około 300 000 euro za apartament. Na Costa del Sol próg ten zaczyna się od około 500 000 euro i rośnie wraz ze standardem oraz lokalizacją.

Rentowność najczęściej mieści się w przedziale 5–7% rocznie. To, co wyróżnia Hiszpanię, to płynność. Nieruchomości w dobrych lokalizacjach wynajmują się praktycznie przez większość roku, a rynek jest przewidywalny. Dla wielu inwestorów to kluczowe, nie maksymalny zysk, ale stabilność i łatwość zarządzania.

Na drugim końcu znajduje się Lazurowe Wybrzeże. To rynek, który rządzi się zupełnie innymi zasadami. Tutaj inwestowanie nie jest nastawione na bieżący dochód, tylko na ochronę kapitału. Ceny są wysokie, a stopy zwrotu oscylują wokół 3–5%. Jednocześnie to jeden z najbardziej stabilnych rynków w Europie, z ograniczoną podażą i bardzo silnym popytem w segmencie premium, dlatego inwestorzy coraz rzadziej wybierają jeden kierunek. Zamiast tego budują portfel.

W praktyce oznacza to podział kapitału, część pozostaje w Polsce, część trafia na rynki o wyższej rentowności, jak Cypr, a część do miejsc, które chronią wartość w długim terminie. Równie wyraźnie zmienia się sposób wyboru nieruchomości. W Polsce dominują mieszkania pod wynajem długoterminowy. Na Cyprze często są to apartamenty, które pracują sezonowo, ale pozostają do dyspozycji właściciela. W Hiszpanii inwestorzy wybierają lokalizacje, które „pracują same” dzięki turystyce. We Francji decyzja ma charakter bardziej strategiczny, to zabezpieczenie kapitału, nie jego pomnażanie w krótkim czasie. W efekcie inwestowanie w nieruchomości przestaje być jednowymiarowe. Jedna nieruchomość coraz częściej pełni kilka funkcji jednocześnie, generuje dochód, daje możliwość użytkowania i zabezpiecza wartość kapitału.

Właśnie to podejście widać dziś najczęściej w pracy z inwestorami. Nie chodzi już o znalezienie jednej dobrej okazji.
Chodzi o świadomą decyzję, gdzie i po co lokujemy kapitał.

Wioleta Głogowska – ekspertka ds. świadomego inwestowania w nieruchomości w Polsce i na rynkach zagranicznych, w szczególności na Cyprze i w Hiszpanii. Licencjonowany pośrednik nieruchomości w Polsce, związana z Joy Properties. Specjalizuje się w indywidualnym podejściu do inwestora i budowaniu strategii dopasowanych do celów oraz stylu życia klientów.

Zdjęcia: archiwum prywatne, własność agencji Joy Properties