„LEY ANTIOKUPAS”. Prawo antyokupacyjne w Hiszpanii. Jak chronić inwestycje przed nielegalnym zajmowaniem nieruchomości

Z dniem 1 kwietnia 2025 roku weszła w życie w Hiszpanii ustawa reformująca przepisy karne i cywilne w zakresie nielegalnego zajmowania nieruchomości – potocznie określana jako ustawa antyokupacyjna („Ley Antiokupas” Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Publico de Justicia). Wprowadzone zmiany mają charakter systemowy i dotykają zarówno postępowania karnego, jak i cywilnego. Ich celem jest przywrócenie pierwszeństwa ochrony własności prywatnej, którą hiszpańska konstytucja, podobnie jak polska, uznaje za jedno z podstawowych praw obywatelskich.

Do tej pory w Hiszpanii obowiązywał skomplikowany i czasochłonny model rozpatrywania przypadków nielegalnego zajęcia nieruchomości. Właściciel, który stwierdził, że jego lokal został zajęty, musiał często inicjować wieloetapowe postępowanie o eksmisję (desahucio), które mogło trwać nawet kilkanaście miesięcy. Dodatkowo ocupas (tzw. dzicy lokatorzy) mogli opóźniać postępowanie, powołując się na tzw. wrażliwą sytuację życiową (estudio de vulnerabilidad), np. bezdomność, brak pracy, posiadanie dzieci.

Jednocześnie przepisy karne (kodeks karny – Código Penal) rozróżniały dwa odrębne przestępstwa: allanamiento, tj. wtargnięcie do zamieszkałego domu lub mieszkania, ścigane z urzędu i zagrożone karą pozbawienia wolności ora usurpación, tj. nielegalne zajęcie pustostanu lub lokalu użytkowego, traktowane łagodniej, często jako wykroczenie. W praktyce prowadziło to do sytuacji, w której właściciel był bezradny wobec nielegalnych lokatorów, zwłaszcza jeśli nie mieszkał stale w nieruchomości. Aktualnie ustawa nie likwiduje tego rozróżnienia, ale zrównała obie formy zajęcia nieruchomości pod względem sankcyjnym (uzurpacja nie jest już traktowana jako wykroczenie, lecz jako przestępstwo) i proceduralnym, usunęła bariery, które dotychczas chroniły osoby zajmujące pustostany (np. obowiązek oceny sytuacji wrażliwej, tj. sytuacji rodzinnej/ekonomicznej osoby zajmującej lokal), umożliwiła szybszą reakcję wymiaru sprawiedliwości.

Kluczowe zmiany wprowadzone ustawą z 2025 roku w zakresie nielegalnego zajmowania nieruchomości:

Reforma wprowadza kilka przełomowych rozwiązań, które znacząco zmieniają dotychczasową praktykę.

1. Przyspieszone postępowanie karne – wyrok w 15 dni

Wprowadzono możliwość rozpatrywania spraw o nielegalne zajęcie nieruchomości w trybie przyspieszonym (juicio rápido). Oznacza to, że po złożeniu zawiadomienia o przestępstwie sąd powinien wyznaczyć rozprawę w terminie do 5 dni, a wyrok ma zostać wydany w ciągu kolejnych 10 dni. Postępowanie to obowiązuje zarówno w przypadku wtargnięcia (allanamiento), jak i uzurpacji (usurpación), co oznacza pełne zrównanie obu typów przestępstw pod względem procedury.

1. Brak możliwości badania sytuacji osobistej ocupas

Dotychczas istniał wymóg dokonywania tzw. „oceny wrażliwości lokatora” – innymi słowy, badania sytuacji osobistej osoby zajmującej nielegalnie nieruchomość (np. czy posiada dzieci, czy znajduje się w trudnej sytuacji materialnej). Reforma usuwa ten obowiązek. Od tej pory ani sąd, ani policja nie będą uwzględniały okoliczności życiowych nielegalnych lokatorów przy podejmowaniu decyzji o eksmisji.

Aspekt socjalny nie zniknie, jednakże całkowicie – zostanie przekierowany do opieki społecznej, ale nie będzie stanowił już podstawy do wstrzymania lub odroczenia eksmisji.

• Procedura 48 h – szybka interwencja policyjna

Kiedy można z niej skorzystać? Tylko wtedy, gdy:

– od momentu nielegalnego zajęcia nieruchomości nie minęło więcej niż 48 godzin,

– właściciel lub uprawniony zarządca złoży zawiadomienie na policji,

– brakuje dowodów na legalne przebywanie osób w nieruchomości.

Jeżeli właściciel zgłosi fakt nielegalnego zajęcia nieruchomości w ciągu 48 godzin od jego zaistnienia, policja ma prawo dokonać interwencji bez nakazu sądowego, o ile nie ma dowodów legalnego pobytu zajmującego nieruchomość. Ten mechanizm oparty jest na domniemaniu nielegalności i ma zapobiegać szybkiemu zasiedlaniu i legalizacji pobytu. Jeżeli zgłoszenie nastąpi później, koniecznym będzie skierowanie sprawy do sądu, choć i w takim przypadku procedura będzie przyspieszona.

Krok po kroku jak działa procedura 48 h:

Krok 1: Wykrycie zajęcia nieruchomości:

Właściciel, zarządca lub sąsiad zauważa, że nieruchomość została zajęta przez osoby trzecie. Może to być widoczne np. po wyłamanych zamkach, obecności nieznanych osób, uruchomieniu alarmu lub monitoringu.

Krok 2: Szybkie działanie – liczy się czas

Od tego momentu liczy się 48 godzin, które są kluczowe – po ich upływie interwencja policji będzie już wymagać decyzji sądu. Zalecane jest natychmiastowe udanie się na komisariat policji właściwy dla danej lokalizacji nieruchomości.

Krok 3: Złożenie zawiadomienia na policji

Właściciel lub jego pełnomocnik składa oficjalne zgłoszenie zajęcia nieruchomości. Należy zabrać ze sobą: tytuł własności (np. akt notarialny), dowody użytkowania (np. rachunki, zdjęcia), dokument tożsamości, ewentualne zgłoszenie z alarmu lub monitoring.

Krok 4: Weryfikacja przez policję

Policja weryfikuje stan faktyczny na miejscu, sprawdza, czy osoby przebywające w lokalu mają tytuł prawny, ocenia, czy wejście było siłowe lub podstępne, ustala, czy właściciel w rzeczywistości nie zezwalał na pobyt tych osób.

Krok 5: Decyzja o interwencji

Jeśli nie ma podstaw do uznania, że osoby przebywające w lokalu są najemcami, a zajęcie miało miejsce w ciągu ostatnich 48 godzin, policja może natychmiast usunąć ocupas z lokalu bez nakazu sądowego.

Krok 6: Eksmisja i zabezpieczenie mienia

Policja wzywa osoby zajmujące nieruchomość do opuszczenia lokalu. Jeśli odmawiają – zostają siłowo usunięte. Lokal może zostać zabezpieczony policyjnie, a właściciel proszony o zmianę zamków i udokumentowanie tego.

Krok 7: Sporządzenie protokołu (raportu) policyjnego

Policja sporządza protokół (raport) z interwencji. Może on posłużyć jako dowód w postępowaniu karnym (np. jeśli doszło do zniszczeń) lub cywilnym (np. o odszkodowanie).

Jeżeli właściciel nie mieszka w Hiszpanii, zalecane jest posiadanie pełnomocnika, który będzie działał w imieniu właściciela. Tylko właściciel lub osoba uprawniona do reprezentacji właściciela może formalnie zgłosić fakt nielegalnego zajęcia nieruchomości i uruchomić procedurę. Dokumenty własności nieruchomości powinny być zawsze łatwo dostępne.

Nowe sankcje karne

Reforma wprowadza bardziej surowe kary za nielegalne zajęcie nieruchomości, tj.:

– kara grzywny lub do 1 roku pozbawienia wolności za uzurpację,

– do 2 lat pozbawienia wolności za wtargnięcie do lokalu zamieszkałego,

– do 3 lat pozbawienia wolności w przypadku użycia przemocy, działania w zorganizowanej grupie przestępczej lub recydywy.

Dodatkowo sprawcy mogą zostać obciążeni kosztami postępowania oraz obowiązkiem naprawienia szkody, co dotychczas nie zawsze było stosowane.

Co z eksmisją cywilną? Desahucio exprés (eksmisja ekspresowa) w nowej wersji

Dla przypadków, które nie stanowią przestępstwa, przewidziano reformę procedury cywilnej. Nowe przepisy pozwalają sądowi już przy pierwszym postanowieniu orzec eksmisję, wyznaczyć termin wykonania czynności przez komornika, wyeliminować konieczność sporządzania kolejnych pism procesowych. W praktyce oznacza to czas odzyskania nieruchomości do kilku tygodni, a nie miesięcy, jak dotychczas.Kiedy można ją zastosować?

– gdy nieruchomość jest zajmowana bez ważnej umowy najmu lub innego tytułu prawnego,

– gdy najemca nie płaci czynszu,

– gdy lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po zakończeniu umowy najmu,

– gdy nie można już skorzystać z procedury 48h (np. minęło kilka dni od zajęcia lokalu).

To najczęściej wykorzystywana procedura przez właścicieli, którzy wynajmują mieszkania lub apartamenty w Hiszpanii – zarówno osobiście, jak i przez pośredników.

Krok po kroku jak działa procedura desahucio exprés (wersja 2025):

Krok 1: Sporządzenie pozwu o eksmisję

Właściciel lub jego pełnomocnik składa pozew cywilny o eksmisję do właściwego sądu pierwszej instancji. W pozwie należy zawrzeć dane właściciela i lokatora, podstawę prawną eksmisji (np. brak umowy, zaległości czynszowe, zakończenie najmu), dowody własności (akt notarialny, umowa najmu), wezwanie do opuszczenia lokalu (zwykle przedsądowe pismo lub notarialne wypowiedzenie).

Krok 2: Zawiadomienie lokatora

Sąd doręcza pozew nielegalnemu lokatorowi (adresowanemu jako ocupante desconocido – nieznany okupant, jeśli nie znamy jego danych). Pismo zawiera informację o pozwie,
możliwość dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie 10 dni,
automatyczny termin eksmisji, jeśli lokator nie zareaguje.

Krok 3: Lokator ma 10 dni na reakcję

W tym czasie lokator może dobrowolnie opuścić lokal, może przedstawić dowody, że ma tytuł prawny (np. umowę najmu). Jeśli nie zrobi nic – następuje tzw. milczące uznanie powództwa (allanamiento tácito).

Krok 4: Sąd wyznacza termin eksmisji

Po upływie 10 dni (lub szybciej, jeśli lokator odpowie), sąd wydaje postanowienie o eksmisji i wyznacza konkretną datę, kiedy komornik (lub sądowy wykonawca) uda się do nieruchomości. Od 2025 roku nie ma potrzeby składania osobnych wniosków egzekucyjnych. Wszystko dzieje się z urzędu. Termin eksmisji jest z góry określony w piśmie doręczanym lokatorowi.

Krok 5: Eksmisja z udziałem komornika lub sądu

W dniu wyznaczonym przez sąd komornik (albo asesor sądowy) udaje się na miejsce, wzywa osoby do opuszczenia lokalu, a w razie potrzeby wzywa policję do asysty. Zmienia się zamek lub zabezpiecza drzwi.

Krok 6: Protokół i odzyskanie lokalu

Sporządzany jest oficjalny protokół eksmisji, który stanowi dowód odzyskania nieruchomości.
Właściciel może od razu przystąpić do ponownego użytkowania lub wynajmu lokalu.
Cała procedura eksmisyjna potrwa do 45 dni.

Znaczenie dla Polaków inwestujących w Hiszpanii

Wprowadzenie nowego prawa to znaczące wzmocnienie pozycji właścicieli – także obcokrajowców. Dla Polaków posiadających domy wakacyjne, apartamenty inwestycyjne lub nieruchomości pod wynajem oznacza to większą ochronę interesów majątkowych, możliwość szybkiego działania w przypadku naruszenia prawa, niższe ryzyko związane z długotrwałym zajęciem nieruchomości, przewidywalność i sprawność postępowania. Z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego inwestora nowelizacja może stanowić czynnik zachęcający do lokowania kapitału w hiszpańskim rynku nieruchomości, który od lat uchodzi za atrakcyjny.

Ustawa antyokupacyjna z 2025 roku jest reformą o dużym znaczeniu ustrojowym. Jej celem nie jest penalizacja ubóstwa, lecz przywrócenie ładu prawnego i równowagi między interesem społecznym a ochroną prawa własności.

Jeśli planujecie Państwo zakup nieruchomości w Hiszpanii – czy to na własny użytek, czy w celach inwestycyjnych – 2025 rok przynosi przełom, który warto mieć na uwadze.

Justyna Czaja

Radca prawny, agentka nieruchomości premium, właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego Justyna Czaja Prawo i Nieruchomości w Poznaniu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości oraz sprzedaży i zakupie nieruchomości wysokiej klasy w Polsce, Hiszpanii i Zjednoczonych Emiratach Arabskich. W mediach społecznościowych prowadzi edukacyjny cykl „Okiem agenta”, w którym w przystępny sposób przybliża zawiłości prawa i rynku nieruchomości. Wspiera inwestorów w bezpiecznym i efektywnym lokowaniu kapitału za granicą – oferując indywidualne doradztwo, kompleksową obsługę prawną oraz organizację butikowych wyjazdów inwestorskich 1:1 do Hiszpanii i Dubaju.

www.kancelariaczaja.com

Zdjęcia: archiwum wlasne