Nowe prawo nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku. Najważniejsze zmiany

Rok 2025 zapisze się na rynku nieruchomości w Hiszpanii jako moment istotnych zmian legislacyjnych w zakresie nieruchomości – od ujednolicenia rejestru najmu turystycznego przez wzmocnienie wspólnot mieszkaniowych aż po uproszczenie postępowań przeciwko dzikim lokatorom (ocupas).

W obliczu dynamicznego wzrostu popytu, niedoboru mieszkań i potrzeby uporządkowania rynku najmu turystycznego rząd wprowadził nowe przepisy, które – choć wymagają większej staranności – sprzyjają profesjonalnym inwestorom i podnoszą wartość dobrze zarządzanych nieruchomości. Na pierwszy rzut oka mogą wydawać się one skomplikowane, w rzeczywistości tworzą bardziej przejrzysty, bezpieczny i stabilny rynek.

Dla profesjonalnych inwestorów – szczególnie tych, którzy chcą wynajmować legalnie, z dbałością o formalności – to doskonała wiadomość. Bo z rynku znikają przypadkowe oferty, a najwięcej zyskują ci, którzy działają zgodnie z prawem i dobrym doradcą u boku.

Najważniejsze reformy dotyczą trzech obszarów:

1. Wprowadzenia ogólnokrajowego rejestru najmu turystycznego – każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo (np. przez Airbnb, Booking) musi być od teraz zarejestrowany w tzw. Registro Único de Viviendas de Uso Turistico (dalej „Rejestr Jednolity”).
2. Nowych uprawnień wspólnot mieszkaniowych – mieszkańcy mogą wspólnie decydować, czy w ich budynku można prowadzić działalność turystyczną.
3. „Ocupas” – zjawiska nielegalnego zajmowania nieruchomości.

Czy to oznacza koniec najmu turystycznego? Absolutnie nie. Oznacza to koniec przypadkowości, chaosu i „turystycznej szarej strefy”, a początek rynku bardziej profesjonalnego – a więc także bardziej przewidywalnego i bezpiecznego dla inwestorów.

Obowiązek rejestracji w ogólnokrajowym Rejestrze Jednolitym istnieje od 2 stycznia 2025 roku. Właściciele muszą uzyskać unikalny numer rejestracyjny (NRUA/NRA), natomiast od 1 lipca 2025 roku bez tego numeru nie można już legalnie ogłaszać oferty najmu krótkoterminowego na platformach takich jak Airbnb czy Booking. Brak rejestracji skutkuje usunięciem oferty w 48h i karami od 2000 do nawet 500 000 euro. W rejestrze podaje się dane właściciela, liczbę miejsc noclegowych, a także corocznie zgłasza się dane statystyczne: liczbę gości, nocy, przychody (zgodnie z obowiązkiem raportowym comunicación anual de actividad turistica). Wprowadzenie tego systemu niewątpliwie zwiększa przejrzystość i wiarygodność inwestycji, chroni właścicieli działających legalnie, ogranicza nieuczciwą konkurencję z nielegalnymi lokalami. W praktyce oznacza to wzmocnienie pozycji inwestorów, którzy od początku planują zakup z myślą o legalnym najmie – to właśnie takie nieruchomości będą miały przewagę, także przy odsprzedaży.

Z kolei nowelizacja Ley de Propiedad Horizontal LPH (odpowiednik polskiej regulacji o wspólnotach mieszkaniowych, własności lokali), obowiązująca od 3 kwietnia 2025 roku, umożliwia mieszkańcom wspólnoty (np. bloku czy osiedla) podjęcie uchwały o ograniczeniu lub nawet zakazaniu najmu turystycznego. Aby taka uchwała była ważna, musi ją poprzeć co najmniej 60% (czyli 3/5) członków wspólnoty. Jeśli nie uda się osiągnąć tego progu, na kolejnym spotkaniu wystarczy zwykła większość głosów. Po podjęciu uchwały członkowie wspólnoty mają 20 dni na zgłoszenie ewentualnych sprzeciwów.

Co to oznacza w praktyce?

• Jeśli wspólnota nie wyraziła sprzeciwu – można legalnie prowadzić najem turystyczny.
• Jeśli wspólnota przegłosuje zakaz – nie można rejestrować nowej działalności turystycznej.

Dodatkowo wspólnota może również ustalić wyższe opłaty miesięczne dla właścicieli prowadzących najem turystyczny, nawet o 20% więcej niż standardowa cuota de comunidad, uzasadniając to zwiększonym zużyciem infrastruktury, hałasem czy sprzątaniem części wspólnych.

Dlatego przy zakupie nieruchomości pod wynajem turystyczny należy:

a/ sprawdzić statut wspólnoty i protokoły zebrań (actas de la comunidad),

b/ sprawdzić, czy wspólnota podjęła uchwałę zakazującą najmu turystycznego, dokonać weryfikacji ważności dotychczasowego wpisu do registro autonómico (jeśli taki był prowadzony przed 2025 rokiem),

c/ uzyskać pisemne potwierdzenie, że najem turystyczny nie jest zabroniony – certificado de no prohibición,

d/ złożyć nowy wniosek o licencję turystyczną (licencia de vivienda de uso turistico) przez kupującego.

Warto zaznaczyć, że licencje wydane przed wejściem nowych przepisów tj. przed 3 kwietnia 2025 roku, zachowują ważność – jeśli właściciel się nie zmienia. Jednak sprzedaż nieruchomości oznacza konieczność wystąpienia o nową licencję. Nowy nabywca musi zatem od nowa zarejestrować lokal w Rejestrze Jednolitym, uzyskać zgodę wspólnoty, spełnić lokalne wymogi (które różnią się w zależności od regionu).

Nowe prawo tworzy jednolitą ramę krajową, ale poszczególne wspólnoty autonomiczne Hiszpanii (comunidades autónomas) mogą wprowadzać dodatkowe ograniczenia. Przykłady:

• Barcelona planuje do 2028 roku wygaszenie ponad 10 000 licencji turystycznych w centrum miasta – stawia na lokalnych mieszkańców.
• Baleary już teraz stosują limity liczby dni najmu turystycznego w roku.
• Andaluzja i Walencja egzekwują wysokie kary za nielegalny najem – nawet do 600 000 euro.

Choć hiszpański rynek nieruchomości przyciąga inwestorów z całego świata, wiele osób obawia się zjawiska, potocznie określanego jako „ocupas” (ocupaciones ilegales) – nielegalnych lokatorów zajmujących mieszkania bez zgody właściciela. Najczęściej dotyczy to pustostanów, mieszkań przejętych przez banki. Choć media często przedstawiają temat w sposób dramatyczny, warto wiedzieć, że od kilku lat Hiszpania systematycznie zaostrza przepisy, a w 2025 roku obowiązują już sprawdzone, szybkie procedury eksmisji, które działają na korzyść właścicieli. Co więcej, statystyki pokazują, że problem ten jest znacznie mniejszy, niż się powszechnie uważa. W regionach takich jak Alicante, Murcia Costa del Sol problem jest marginalny. Jak wygląda ta procedura krok po kroku?

1. Złożenie pozwu do sądu cywilnego – właściciel, bezpośrednio lub przez prawnika, składa pozew o eksmisję (demanda de desahucio por ocupación ilegal), dołączając akt własności i ewentualne dowody (zeznania sąsiadów, zdjęcia).
2. Sąd wzywa „ocupas” do wykazania tytułu prawnego: ma 5 dni na przedstawienie np. umowy najmu lub innego dokumentu uzasadniającego jego obecność.
3. Jeśli nie odpowie lub nie przedstawi dokumentu – sąd wydaje nakaz eksmisji, zwykle w ciągu kolejnych 10–15 dni.
4. Eksmisję przeprowadza policja sądowa (Guardia Civil lub Policia Nacional), właściciel nie musi być obecny, wystarczy upoważniony pełnomocnik.

Cały proces – od złożenia pozwu do odzyskania lokalu – może trwać od 15 do 45 dni, w zależności od regionu. W porównaniu z innymi krajami europejskimi to bardzo szybka i sprawna procedura.

Od 2025 roku obowiązują też przepisy umożliwiające interwencję policji bez konieczności składania pozwu, jeśli właściciel zareaguje w ciągu 48 godzin od wtargnięcia („zasada 48h”). W takich przypadkach lokalne służby (Policia Local) mogą usunąć osoby przebywające bez zgody właściciela, jeśli drzwi zostały wyważone, zamek zmieniony lub lokal jest jednoznacznie pusty i nikt nie posiada tytułu prawnego.

Jak się zabezpieczyć przed ocupas jako inwestor? Praktyczne środki prewencji

Dziś profesjonalni inwestorzy stosują szereg prostych i skutecznych metod zapobiegających ocupas:

a/ ubezpieczenie od ocupas (seguro contra ocupación) – kosztuje ok. 150–200 euro rocznie i pokrywa pomoc prawną, eksmisję oraz rekompensatę utraconych dochodów,

b/ drzwi antywłamaniowe i monitoring – fizyczne zabezpieczenia odstraszają przypadkowych intruzów,

c/ regularne inspekcje – nawet raz w miesiącu przez zarządcę lub sąsiada,

d/ alarm i tabliczka o monitoringu – zgodnie z przepisami musi być widoczna, co działa prewencyjnie,

e/ gotowy pozew eksmisyjny – sporządzony wcześniej przez prawnika i złożony natychmiast po wykryciu wtargnięcia.

Hiszpania nadal jest jednym z najlepszych miejsc do życia i inwestowania. Z odpowiednią strategią – może być także jednym z najpewniejszych. Nowa rzeczywistość prawna i podatkowa nie eliminuje potencjału inwestycyjnego, ale wymusza większy profesjonalizm, zdolność do przewidywania zmian systemowych. Dla inwestora oznacza to konieczność odejścia od uproszczonych modeli i schematycznego podejścia. W tym nowym porządku przewagę zyskuje nie ten, kto pierwszy znajdzie nieruchomość, lecz ten, kto najlepiej rozumie kontekst regulacyjny, intencje legislatora i dynamikę lokalnych społeczności. Prosty zakup, oparty na kalkulacji najmu i lokalizacji, nie wystarczy. Dlatego przyszłość należy do inwestorów, którzy działają długofalowo, z myślą nie o szybkim zwrocie, lecz o trwałej obecności na rynku, zgodnej z jego nową logiką. W Hiszpanii wciąż można zarabiać – ale trzeba wiedzieć, jak, gdzie i przede wszystkim w jakim reżimie prawnym.

Wniosek strategiczny na koniec

Inwestor powinien zacząć nie od pytania: „Czy nieruchomość się wynajmie i ile mogę na tym zarobić?”, lecz od pytania: „Czy moja obecność jako inwestora zostanie zaakceptowana przez ustawodawcę i społeczność lokalną za 3–5 lat?”.

Justyna Czaja  radca prawny, agentka nieruchomości premium, właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego Justyna Czaja Prawo i Nieruchomości w Poznaniu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości oraz sprzedaży i zakupie nieruchomości wysokiej klasy w Polsce, Hiszpanii i Zjednoczonych Emiratach Arabskich. W mediach społecznościowych prowadzi edukacyjny cykl „Okiem agenta”, w którym w przystępny sposób przybliża zawiłości prawa i rynku nieruchomości. Wspiera inwestorów w bezpiecznym i efektywnym lokowaniu kapitału za granicą – oferując indywidualne doradztwo, kompleksową obsługę prawną oraz organizację butikowych wyjazdów inwestorskich 1:1 do Hiszpanii i Dubaju.

www.kancelariaczaja.com

zdjęcie autorki: Arkadiusz Michalak

zdjęcie główne: Monika Dwulatek