Reklamy
Rynek nieruchomości w Norwegii
Rynek nieruchomości od lat uchodzi za atrakcyjne miejsce do inwestowania kapitału. Polska nie jest wyjątkiem, jednak spojrzenie poza granice kraju może odsłonić nowe możliwości. Czy Norwegia, ze swoją stabilną gospodarką, może być kolejnym celem dla polskich inwestorów?
Rynek nieruchomości w liczbach
Dane z marca 2024 roku, przedstawione przez Eiendom Norge, rysują obraz rosnącego rynku:
– wzrost cen nieruchomości w Norwegii rok do roku – +5,9%;
– średni czas zbycia nieruchomości – 56 dni (w roku 2023: 42 dni);
– ilość sprzedanych nieruchomości – 7 031 (20,1% mniej niż w marcu 2023 roku);
– średnia cena nieruchomości w Norwegii – 4 582 000 NOK.
Podstawowe dane na temat nieruchomości w największych miastach Norwegii prezentują się następująco:
– Oslo: – wzrost cen w skali roku +5,3%
– średnia cena 1 m2: 94 171 NOK
– średnia cena nieruchomości: 6 440 542 NOK
– Bergen: – wzrost cen w skali roku +7,8%
– średnia cena 1 m2: 53 976 NOK
– średnia cena nieruchomości: 4 209 158 NOK
– Stavanger: – wzrost cen w skali roku +7,2%
– średnia cena 1 m2: 45 829 NOK
– średnia cena nieruchomości: 4 640 804 NOK
Gospodarka Norwegii a nieruchomości
Sytuacja gospodarcza większości krajów Europy uległa pogorszeniu wraz ze zmieniającą się sytuacją geopolityczną. Podobne zależności są widoczne w Norwegii. Ze względu na rosnące ceny dóbr i usług Narodowy Bank Norwegii Norges Banken w ciągu 2022 i 2023 roku podwyższał stopy procentowe. W roku 2022 podstawowe stopy procentowe wynosiły 0,5%, rok 2023 rozpoczął się ze stawką 2,75%, a zakończył na poziomie 4,5%. Skutkiem tych działań był tymczasowy wzrost spadającego kursu korony norweskiej wobec innych głównych walut światowych oraz z tych mniej korzystnych – wzrost kosztu kredytu.
W roku 2024 stopy procentowe pozostają na tym samym poziomie, kredytobiorcy mogą liczyć na koszt kredytu na poziomie 5,5–6% w głównych bankach komercyjnych. Przy dość wysokim poziomie zadłużenia drastyczny wzrost stóp procentowych bardzo ochłodził rynek mieszkaniowy, a branża deweloperska musiała wstrzymać wiele projektów – ze względu na brak klientów oraz niepewną sytuację związaną z kosztami budowy. Sytuacja powoli ulega unormowaniu – rynek liczy na utrzymanie stóp procentowych na obecnym poziomie i ich obniżanie najwcześniej pod koniec 2024 roku.
Czy zatem warto zainteresować się rynkiem nieruchomości w Norwegii? Uspokojenie, wręcz wyciszenie rynku, który w ostatnich latach był w permanentnym rozchwianiu (popyt przewyższał podaż), może zniekształcać obraz sytuacji: brak nowych inwestycji i prawdopodobne obniżki stóp procentowych mogą doprowadzić do szoku podażowego, przez co ceny w ciągu 2025 i 2026 ponownie mogą wzrosnąć. Jest to dość prawdopodobny scenariusz, szczególnie dla nieruchomości w Oslo – gdzie wstrzymano wiele inwestycji, czekając na ożywienie na rynku.
Dodatkowym pozytywnym aspektem dla inwestora zagranicznego jest bardzo korzystny niski kurs korony norweskiej. Korona norweska dla Polaków jest najtańsza od 10 lat. Być może warto wykorzystać taką okazję do nabycia nieruchomości w Norwegii, może w Oslo?
Charakterystyka rynku nieruchomości w Norwegii
Rynek nieruchomości w Norwegii jest rynkiem bardzo dojrzałym i scentralizowanym. Większość nieruchomości na sprzedaż trafia na jeden główny portal Finn.no. Zatem analizując oferty z tego portalu, można „kontrolować” to, co dzieje się na rynku – jakie pojawiają się nieruchomości, w jakich lokalizacjach, sprawdzać statystyki cenowe czy też brać udział w licytacjach. Na portalu można stworzyć bezpłatnie swój profil i otrzymywać powiadomienia mailowe, gdy pojawi się interesująca nas nieruchomość, na przykład po filtrze cenowym, lokalizacyjnym i innych dostępnych.
Wspominana forma sprzedaży nieruchomości w Norwegii – poprzez licytację – jest standardową formą zbycia nieruchomości. Procedura sprzedaży wygląda następująco: nieruchomość trafia na rynek w formie ogłoszenia we współpracy z biurem pośrednictwa sprzedaży, które działa w większości wypadków na wyłączność z danym sprzedającym. W ogłoszeniu jest informacja na temat dni otwartych (visning), kiedy można obejrzeć nieruchomość. Zwykle organizowane są dwa dni otwarte, po których rozpoczyna się licytacja. Oferujący mogą wystartować z dowolną ceną i ten, kto wygra i przebije cenę wywoławczą, zwykle zakupuje nieruchomość. Najlepsza oferta zazwyczaj jest zaakceptowana przez sprzedającego. W przypadku niesatysfakcjonującej ceny sprzedający może nie zgodzić się na cenę sprzedaży i wznowić proces. W trakcie licytacji dużą rolę gra psychologia – czasami mieszkania osiągają ceny dużo wyższe niż wywoławcze ze względu na spore zainteresowanie lub brak podobnych mieszkań w danej lokalizacji.
Procedura zakupu, podatki, rynek pierwotny a rynek wtórny
Aby wziąć udział w licytacji, kupujący jest zobowiązany do posiadania finansowania na zakup danej nieruchomości. Zwykle wiąże się to z otrzymaniem od banku tzw. finansieringsbevis, czyli promesy kredytowej. Otrzymuje się ją na okres 3–6 miesięcy i jest ona wynikiem badania zdolności kredytowej danej osoby lub osób przez bank. Z taką promesą i kapitałem własnym dana osoba może zakupić nieruchomość.
Zdolność finansowania jest zwykle ustalana przez banki na poziomie 4,5-krotności rocznych zarobków brutto danej osoby/osób starających się o kredyt, ewentualnie jest pomniejszana o wartość obecnie zaciągniętych zobowiązań i dopasowywana do indywidualnej sytuacji klienta (czy ma dzieci, liczba samochodów i w związku z tym konieczne wydatki itd.).
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się z zapłatą podatku od nabycia nieruchomości własnościowej (2,5% od kwoty sprzedaży). Nieruchomości spółdzielcze (andel) nie podlegają podatkowi. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego również jest objęty podatkiem (w przypadku nieruchomości własnościowych), natomiast podstawę do wyliczenia bierze się od wartości części gruntu, na jakiej jest postawiona – zatem kwota tego podatku jest dużo niższa niż w przypadku rynku wtórnego.
Posiadacze nieruchomości zwykle są objęci podatkiem od nieruchomości, który jest opłacany w ciągu roku (kwartalnie, co dwa miesiące – w zależności od gminy). Gmina ustala stawki podatku.
Inwestycje na rynku nieruchomości
Na rynku w Norwegii funkcjonują standardowe wzorce inwestycyjne: inwestorzy nabywają nieruchomości, aby czerpać korzyści z najmu. Są też tak zwani flipperzy, którzy kupują nieruchomości, aby je odsprzedać, zwiększając ich wartość. W miejscach bardziej zaludnionych pojawiają się inwestorzy szukający okazji do zwiększania wartości nieruchomości poprzez przekształcenia możliwości wykorzystania danych gruntów, na przykład zakup starszego domu na większej działce, wyburzenie i postawienie w danym miejscu kilku mniejszych, nowych domów. Są również możliwości na rynku pierwotnym, gdzie można zakupić nieruchomość i ją odsprzedać przed odbiorem w formie cesji. Większe inwestycje, na przykład deweloperskie – budowa osiedla bloków czy też domów – wymagają bardzo dobrego due diligence, po wcześniejszym znalezieniu odpowiedniej działki inwestycyjnej.
Podsumowanie
Wiedza na temat danego rynku nieruchomości jest kluczowa, aby zrealizowana inwestycja spełniła oczekiwania inwestora. Od siedmiu lat doradzamy naszym klientom, jakie nieruchomości nabywać i jaką strategię budować wokół rynku w Norwegii. Sami również jesteśmy czynnymi inwestorami na tym rynku, także dysponujemy sporą wiedzą, którą cały czas aktualizujemy. Mamy za sobą kilka inwestycji, jedna z nich zrealizowana w grudniu 2023 roku została przez nas opisana na naszym kanale na YT. Zysk z tej inwestycji wyniósł ok. 1 mln NOK.
Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz na stronie mtagroup.no
Zdjęcia: Daniel Zega
