Zaufany doradca to podstawa inwestowania w nieruchomości za granicą

Jeszcze kilkanaście lat temu posiadanie nieruchomości za granicą było synonimem luksusu. Dziś jednak coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycje w dom bądź mieszkanie pod palmami. Dlaczego warto kupować nieruchomości w egzotycznych lokalizacjach, jak na nich zarabiać oraz jak istotne jest przy takich transakcjach wsparcie zaufanego doradcy, opowiada Maria Kobryń, prawnik i ekspert od zagranicznych nieruchomości.

Maria Kobryń, prawnik i partner zarządzający w kancelarii Blueshell Legal. Przez wiele lat związana z rynkiem nieruchomości komercyjnych, dziś wspiera MŚP w mierzeniu się z wyzwaniami z zakresu nieruchomości, spółek, kontraktów, prawa autorskiego i tymi, które pojawiają się przy sprzedaży firmy. Poza prowadzeniem kancelarii prawniczej Maria spełnia się jako doradca w nieruchomościach za granicą. Dzięki globalnej sieci kontaktów – współpracy z renomowanymi zagranicznymi kancelariami prawnymi i firmami doradczymi, a także firmami zarządzającymi majątkiem – pomaga kupić i zarządzać nieruchomościami w takich lokalizacjach jak Dominikana, Tajlandia, Bali i RPA oraz Europa i Bliski Wschód. Doradza też polskim deweloperom chcącym realizować projekty budowlane za granicą. Prywatnie mama dwójki dzieci, żona chirurga i miłośniczka smart podróży, próbująca zarazić swoją pasją jak największe grono rodzinne i znajomych.

Czy ostatnio widać większe zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości za granicą? 

Tak. Polacy decydują się na zakup nieruchomości za granicą z kilku kluczowych powodów. Po pierwsze, jesteśmy coraz bardziej świadomi tego, że można w ten sposób inwestować – dostęp do informacji o nieruchomościach za granicą jest dziś łatwiejszy niż kiedykolwiek, co zwiększa zainteresowanie i otwartość na eksplorowanie nowych możliwości inwestycyjnych poza granicami naszego kraju. Po drugie, coraz częściej poszukujemy lepszych warunków życia lub atrakcyjniejszych lokalizacji klimatycznych – chcemy zapewnić sobie i swoim bliskim możliwości wypoczynku we własnej nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie miejscach. Po trzecie, zakup „second home” za granicą jest często postrzegany jako inwestycja kapitałowa z perspektywami na zysk, przede wszystkim ze względu na wzrost wartości nieruchomości oraz możliwość uzyskiwania dochodu z wynajmu. Dodatkową zachętą dla inwestorów są też liczne programy inwestycyjne, w których wiele krajów w zamian za zakup nieruchomości oferuje uzyskanie rezydencji, a nawet obywatelstwa.

Do tego dochodzi jeszcze kwestia rosnących cen nieruchomości w Polsce. Inwestor, który chce zarabiać na nieruchomościach, porównuje te nad polskim morzem i w polskich górach – gdzie jednak sezon jest dość krótki, a co za tym idzie, mniejsze zyski – z tymi w krajach o całorocznym sezonie i przede wszystkim niższym koszcie nabycia. W takim zestawieniu domy i apartamenty w egzotycznych lokalizacjach wypadają znacznie lepiej.

Jak duży wpływ na zainteresowanie Polaków nieruchomościami za granicą miały ostatnie wydarzenia geopolityczne i społeczne?

Wojna w Ukrainie i pandemia miały ogromny wpływ na zainteresowanie inwestycjami za granicą. Przede wszystkim Polacy częściej niż kiedyś stawiają dziś na dywersyfikację inwestycji – coraz częściej uznają, że nie chcą trzymać wszystkich swoich inwestycji w jednym kraju. To wynika nie tylko z ekonomicznej kalkulacji ryzyka, ale również z historycznego doświadczenia Polski. Nasz kraj był przez wieki zaangażowany w liczne konflikty, które powodowały zmiany granic, co nauczyło nas, że stabilność geopolityczna jest wartością niepewną.

Zakup nieruchomości za granicą jest dziś postrzegany jako sposób na zabezpieczenie się przed lokalnymi i regionalnymi niepokojami. Przykładowo konflikt w jednym regionie czy na jednym kontynencie może nie wpłynąć bezpośrednio na rynek nieruchomości w innym, co oferuje inwestorom pewien poziom ochrony przed lokalnymi zawirowaniami. Nasze preferencje co do miejsca zakupu nieruchomości nie są uwarunkowane już tylko przez możliwości wypoczynkowe czy warunki klimatyczne panujące w danym regionie, lecz także przez stabilność prawno-gospodarczą, potencjał wzrostu wartości danej nieruchomości oraz możliwości generowania zysku z jej wynajmu. Analiza rynku, historyczny wzrost cen nieruchomości, przyszłościowe projekty infrastrukturalne oraz stabilność polityczna danego kraju stają się więc dziś czynnikami decydującymi.

Podsumowując, dojrzewanie inwestycyjne Polaków, połączone z dążeniem do bezpieczeństwa i dywersyfikacji, skłania nas do poszukiwania możliwości inwestycyjnych poza granicami kraju. Historyczne doświadczenia Polski oraz utrzymująca się od kilku lat niepewność geopolityczna dodatkowo motywują do takich działań. W efekcie zakup nieruchomości za granicą staje się strategicznym posunięciem, które pozwala nie tylko na zabezpieczenie majątku, ale również na jego pomnażanie w stabilnym i przemyślanym kontekście inwestycyjnym.

Jakie kraje są najbardziej popularnym celem inwestycyjnym Polaków?

Obserwując rynek, zauważam, że dużym zainteresowaniem cieszy się Hiszpania, Włochy, a nawet Grecja. Mamy wysyp inwestorów w Dubaju, na indonezyjskim Bali i w Tajlandii. Popularnością cieszy się również Tanzania, Włochy czy Chorwacja. Dla mniej zamożnych klientów rajem jest Albania i Gruzja. Wielu moich klientów inwestuje często w USA w stanie Floryda, głównie ze względów podatkowych. Równie interesująca jest pod tym względem portugalska Madera. Popularnością cieszą się także kraje, które oferują zagranicznym inwestorom dodatkowe korzyści, jak np. stała rezydencja lub nawet obywatelstwo – przykładem takiego kraju jest chociażby Dominikana, Dominka, St. Kittis and Navis czy nawet Egipt.

O czym trzeba pamiętać, kupując nieruchomość za granicą?

Jednym z kluczowych aspektów inwestowania w nieruchomości za granicą jest wybór lokalizacji. Warto przyjrzeć się, czy odpowiada nam kultura danego kraju, zanim dokonamy jakiegokolwiek zakupu. Trzeba zdawać sobie sprawę z różnic kulturowych i językowych, które mogą wpływać na proces negocjacji i zarządzania nieruchomością. Takie due dilligence może znacznie pomóc w lepszym zrozumieniu rynku lokalnego i uświadomić nam, jaką niematerialną wartość dodaną ma dana nieruchomość. To z kolei może przyczynić się do bardziej świadomych decyzji inwestycyjnych i większej satysfakcji z posiadania nieruchomości.

Gdy już zdecydujemy się na daną lokalizację, powinniśmy również zwrócić uwagę na obowiązujące tam przepisy. Należy dokładnie zrozumieć system podatkowy, niektóre kraje mają bowiem podpisane z Polską umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, o czym można przeczytać na stronie Ministerstwa Spraw Zagranicznych. Trzeba też przyjrzeć się regulacjom dotyczącym zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Na przykład w Tajlandii cudzoziemcy mogą bezpośrednio kupować mieszkania, ale nie mogą posiadać ziemi jako osoby fizyczne. Zakup nieruchomości gruntowej w takim kraju wymaga już alternatywnych rozwiązań prawnych.

Jeśli chodzi o samą transakcję zakupu, to zdecydowanie odradzam kupowanie nieruchomości za granicą bez wsparcia osoby znającej tamtejszy rynek, ponieważ łatwo można paść ofiarą manipulacji. W mojej pracy wielokrotnie spotkałam się z fałszywymi ogłoszeniami, próbami sprzedaży tej samej nieruchomości dwóm innym kupcom w tym samym czasie oraz oszustwami, w których nieruchomość sprzedawała osoba, która nie posiadała prawa własności.

Co po zakupie takiej nieruchomości?

Po zakupie nieruchomości za granicą kluczowe jest zarządzanie nią w sposób, który zapewni jej bezpieczeństwo i rentowność. To powstrzymuje część inwestorów, którzy boją się tego, co nas czeka, gdy już sfinalizuje zakup nieruchomości na drugim krańcu świata. Wielu z nas nie wie, że zarządzanie i opiekę nad takim majątkiem można powierzyć wyspecjalizowanym firmom lub freelancerom, którzy zawodowo zajmują się tego typu działalnością. Dbają nie tylko o porządek i ogólny stan nieruchomości, lecz także często zajmują się wszelkimi formalnościami. Znalezienie potencjalnych najemców można z kolei zrealizować poprzez ogłoszenia w lokalnych serwisach internetowych, mediach społecznościowych, a także korzystając z platform dedykowanych wynajmowi krótkoterminowemu, takich jak Airbnb czy Booking. Ważne jest, aby dobrze poznać rynkowe stawki wynajmu w danej lokalizacji, by ustalić atrakcyjną cenę, która przyciągnie najemców i jednocześnie zapewni właścicielowi zysk.

Kto najczęściej kupuje tzw. second home?

Z mojego doświadczenia wynika, że takich inwestorów można podzielić na trzy kategorie. Pierwszą stanowią osoby, które chcą inwestować poza Polską w celu zabezpieczenia majątku. Drugą ci, którzy chcą spędzać czas w zagranicznej nieruchomości i kupują ją z myślą o dłuższych pobytach wakacyjnych. Trzecią grupą są z kolei inwestorzy, którzy chcą zarówno ulokować pieniądze, korzystać z nieruchomości, a także czerpać zyski z wynajmu.

Dla wielu inwestorów barierą uniemożliwiającą zakup nieruchomości za granicą jest próg wejścia w taką inwestycję. Część nie zdaje sobie sprawy, że za granicą, tak jak i w Polsce, można znaleźć nieruchomości tańsze i droższe – patrzą na zagranicę jako jedną całość. Trzeba jednak pamiętać, że każda nieruchomość jest specyficzna, a kraj krajowi nierówny. W Dominikanie można kupić działkę 1000 m2 z widokiem na morze za 50 000 dolarów. Możemy też kupić apartament w nowej inwestycji, która będzie zarządzana przez profesjonalny podmiot, z widokiem na morze za 150 000 dolarów. Z kolei za 250 000 dolarów możemy kupić willę z basenem na Bali lub za 120 000 dolarów apartament w condohotelu w Tajlandii. Są też apartamenty w Bułgarii czy Albanii po 75 000 dolarów. To trochę jak z kupnem samochodu – możemy kupić samochód w cenie 1000 złotych i 1 000 0000 złotych. 

Jak zarabia się na inwestycjach za granicą?

Na nieruchomościach zagranicznych można zarabiać w taki sam sposób jak na tych krajowych. Jedna opcja to czerpanie zysku ze wzrostu wartości, gdy kupujemy nieruchomość za np. 50 0000 dolarów, a za 5 lat sprzedajemy za 100 000. Druga to zarabianie na wynajmie, krótko- bądź długoterminowym. Oczywiście te sposoby się nie wykluczają i mogą działać równolegle. Warto jednak pamiętać, że aby uzyskać jak najwyższą stopę zwrotu z inwestycji w zagraniczną nieruchomość, trzeba przede wszystkim dokładnie zastanowić się nad wyborem lokalizacji takiej inwestycji. Trzeba brać pod uwagę, czy w danej lokalizacji będzie możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości, czy okolica jest dostępna dla turystów i czy pod drodze nie pokonają nas zawiłe przepisy obowiązujące w danym kraju.

Według portalu IQI Global najbezpieczniejsze kraje do inwestowania w nieruchomości to między innymi Portugalia, Hiszpania, Meksyk, Panama, Kostaryka, Włochy czy Zjednoczone Emiraty Arabskie. Te lokalizacje zostały wybrane na podstawie czynników takich jak stabilność lokalnego rynku, potencjał wzrostu wartości nieruchomości, ceny najmu oraz regulacji prawnych dotyczących inwestorów​. Bazując na moim doświadczeniu, do tego zestawienia dodałabym jeszcze Dominikanę i indonezyjskie wyspy takie jak Bali czy Lombok oraz Tajlandię. To właśnie tam moi klienci osiągają wysokie roczne stopy zwrotu. Na tajlandzkiej wyspie Phuket to 18,5 proc., na Bali 15,2 proc., a w Dominikanie 12 proc. Wysokie ROI można również osiągnąć, inwestując na amerykańskim wybrzeżu – we Florydzie przepisy podatkowe sprzyjają inwestorom, a na nieruchomości w Miami można zarobić nawet 12,7 proc. rocznie. Europejskiej kraje oferują dużo niższe stopy zwrotu – w Portugalii (Madera) jest to 9,6 proc., a we włoskiej Toskanii 7,2 proc.

Dlaczego przy zakupie nieruchomości za granicą warto korzystać z profesjonalnego wsparcia?

Międzynarodowe transakcje nieruchomości są skomplikowane, dlatego kupno domu bądź mieszkania za granicą to zadanie, które wymaga przygotowania. Taka transakcja wiąże się bowiem z inwestycją dużej ilości pieniędzy, warto więc robić to odpowiedzialnie i korzystać ze wsparcia osoby doświadczonej, tak by nie narazić się na straty spowodowane złymi decyzjami. Profesjonalny pośrednik nieruchomości będzie miał szeroką sieć kontaktów w danym kraju i będzie współpracować z lokalną kancelarią prawną. Dzięki temu zapewni jak najbardziej rzetelną obsługę transakcji oraz da gwarancję, że w trakcie procesu zakupowego nie zaskoczą nas żadne kruczki prawno-administracyjne. Taka osoba dokona wszechstronnej analizy danej nieruchomości i przedstawi nam plusy i minusy jej lokalizacji, a także wskaże na aspekty kluczowe z perspektywy inwestora. Dodatkowo doświadczony agent będzie wiedział, na co należy zwrócić szczególną uwagę i jakie pułapki mogą czekać na zagranicznych inwestorów w danym miejscu

Dziękujemy za rozmowę.

Zdjęcia: Adam Wilhelm